Rynek magazynowy w Polsce i w Europie

Polski rynek magazynowy stał się jednym z kluczowych rynków w Europie m.in. dzięki dogodnemu położeniu geograficznemu, wygodnej sieci transportowej oraz wciąż niskim cenom najmu. Jak 2020 rok wpłynął na jego miejsce wśród rynków europejskich?

Rynek magazynowy w Europie

Lata 2018-2019 były dla sektora magazynowego w Europie pomyślne. Aż osiem wiodących krajów europejskich odnotowało wzrosty inwestycji[1]. W dominującej pod względem ilości przestrzeni magazynowej Wielkiej Brytanii, mimo spadku wartości inwestycji o 1,5 mld euro[2], wciąż notowany był największy popyt na przestrzenie magazynowe w Europie[3]. Czy rynek magayznowy nadal będzi rósł?

Rok 2020 pokazał, że rynek nieruchomości logistycznych jest w Europie silny, odporny na kryzysy i wciąż rentowny. Choć prognozuje się, że podsumowania roku przyniosą pierwsze od lat spadki wartości, będą one nieznaczne.  BNP Paribas Real Estate wskazuje, że ilość inwestycji w powierzchnie magazynowe miała spaść zaledwie o 3 proc. [4] O tyle samo miała zredukować się zajętość przestrzeni magazynowych powyżej 5 tys. mkw.[5]

Rynek magazynowy – sytuacja na rynku nieruchomości

[6]

Na wyraźne spadki na rynku nie wskazują też statystyki dotyczące czynszów bazowych magazynów powyżej 5 tys. mkw. Porównując Q2 2020 do Q2 2019, widoczny jest wzrost czynszów bazowych o 1,7 proc., natomiast między Q2 2020 a Q1 2020 wzrost ten wynosił 0,4 proc.[7] Jeśli utrzymał się na tym poziomie przez cały rok, możemy się spodziewać, że w Q2 2021 ta wartość będzie podobna jak w roku ubiegłym[8].

Stopy zwrotu na rynku magazynowym

Stopy zwrotu dużych magazynów w Europie w drugim kwartale 2020 roku były zależne od regionu – w niektórych wzrosły, a w innych spadły w porównaniu z rokiem poprzednimI tak, najwyższy spadek stóp zwrotu zanotowano w Austrii (z 5,4 proc. w Q2 2019 do 4,5 proc. w Q2 2020), zaś najwyższe wzrosty w Grecji (z 8,75 proc. na 9,5 proc.)[9]. Kilka krajów zachowało stopy wzrostu z lat poprzednich. Były to Irlandia, Włochy, Łotwa, Norwegia i Portugalia[10].

 

Za przyczynę tak dobrego radzenia sobie w kryzysowym 2020 roku eksperci uznają wzrost znaczenia e‑commerce, który był motorem napędowym rozwoju na rynku przestrzeni magazynowych[11]. E‑handel stał się równoprawnym kanałem sprzedaży – a wszystko to dzięki czasowym zamknięciom sklepów stacjonarnych lub ograniczeniu ich działalności. Zmiany w zachowaniach konsumentów, którzy zgodnie z rekomendacjami spędzali mniej czasu w przestrzeniach publicznych, wpłynęły na wzrost penetracji e‑commerce, a tym samym na większy popyt na wynajem powierzchni magazynowych[12].

Rynek magazynowy w Europie Środkowo-Wschodniej

O ile w Europie rynek magazynowy ma się dobrze, o tyle w Europie Środkowo-Wschodniej ma się świetnie. Jeszcze w H1 2020 w Polsce, Czechach, Rumunii, Słowacji i Węgrzech podpisano umowy najmu stanowiące 55 proc. zeszłorocznego wolumenu[13]. Oznacza to, że osiągnięto wzrost o 10 proc. w porównaniu z pierwszym półroczem 2019 roku[14].

Rynek magayznowy – umowy najmu

[15]

Jak podaje magazyn „TSL Biznes”, Słowacja i Węgry odnotowały więcej zrealizowanych inwestycji w I połowie 2020 r. niż w całym 2019 r.[16] W Czechach natomiast wolumen nowo wybudowanej powierzchni w H1 2020 stanowił 68 proc. całej ubiegłorocznej podaży[17]. Dzięki takim wzrostom inwestycji prognozuje się, że całkowite zasoby powierzchni magazynowej w regionie CEE w 2020 r. mogły wynieść nawet 40 mln mkw.[18] Jeśli te prognozy zostaną potwierdzone, będzie to oznaczało, że rynek Europy Środkowo-Wschodniej powiększył się dwukrotnie w ciągu zaledwie pięciu lat[19].

Jak na tym tle wypada Polska? W okresie H1 2019-H1 2020 w naszym kraju oddano do użytkowania ponad 1 mln mkw. nowych powierzchni[20], przez co nasz kraj pozostaje największym rynkiem magazynowym w Europie Środkowo-Wschodniej[21].

Rynek magazynowy w Polsce

Rok 2020 był dla polskiego rynku magazynowego rokiem sukcesów – nie tylko udało mu się utrzymać, ale także pomnożyć zeszłoroczne wyniki. Pierwsze półrocze 2020 roku było rekordowe pod względem wartości inwestycji na rynku magazynowym[22]. Wyniosła ona prawie 1,2 mld euro[23] – czyli niemal 40 proc. kapitału zainwestowanego w rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w tym okresie[24].

W pierwszej połowie 2020 r. wynajęto 2,38 mln mkw. powierzchni magazynowej, czyli o 25 proc. więcej niż w analogicznym okresie w 2019 r. [25] Natomiast w drugim półroczu 2020 r. wynajęte zostało 1,36 mln mkw. powierzchni brutto, co stanowi aż ponad 50 proc. więcej niż w H2 2019[26].

Choć w najmie długookresowym w H1 2020 znajdowało się aż 2,38 mln mkw. powierzchni magazynowej (o 25 proc. więcej niż w I półroczu 2019 r.), to 2020 rok okazał się być idealnym rokiem dla najemców krótkoterminowych. Ze względu na skokowy wzrost ilości transakcji e‑commerce w pierwszej połowie roku, firmy handlowe musiały błyskawicznie reagować na zmianę popytu i wynajmowały tymczasowe przestrzenie magazynowe.

Rynek magazynowy – popyt

[27]

Dzięki temu znacząco wzrosła ilość przestrzeni magazynowej przeznaczonej na obsługę e‑sprzedaży. W H1 2020 roku wynosiła aż 14,4 proc. wynajętej przestrzeni w ogóle[28].

Pomimo tych sukcesów, deweloperzy zachowali większą ostrożność w budowie nowych przestrzeni magazynowych. W efekcie w H2 2020 roku w budowie było 1,77 mln mkw. przestrzeni logistycznej – o jedną czwartą mniej niż rok wcześniej[29]. Spadła też ilość powierzchni budowanej spekulacyjnie – z 45,3 proc. do 33,6 proc. w marcu 2020 r.[30] Eksperci z AXI IMMO prognozują, że w perspektywie roku lub dwóch może skutkować to mniejszą ilością powierzchni dostępnej od ręki[31]. W efekcie wynajmujący będą uważnie weryfikować zyskowność najmu, decydując się na udostępnienie powierzchni tym, którzy okażą największą stabilność finansową.

Polski rynek magazynowy na tle europejskim

Co dziesiąty metr kwadratowy powierzchni magazynowej i logistycznej w Europie jest wynajmowany w Polsce[32]. Dzięki temu znajdujemy się na podium krajów Unii Europejskiej pod względem ilości wynajmowanej przestrzeni. Wyprzedzają nas tylko liderzy rynku, Niemcy, oraz Królestwo Niderlandów[33].

W końcówce września 2020 roku zajmowaliśmy też drugie miejsce w Europie pod względem wysokości popytu netto oraz ilość oddanej do użytku powierzchni[34].

Skąd tak duża popularność Polski jako kraju lokalizacji inwestycji magazynowych? Oczywistym powodem jest uprzywilejowane położenie geograficzne – w centrum Europy Środkowej, na przecięciu szlaków handlowych Północ-Południe i Wschód-Zachód[35].

Co więcej, wciąż w Polsce utrzymujemy niskie koszty budowy[36] oraz niskie stawki najmu.Przykładowo, na rynku obiektów typu big box, pięć rynków o najniższych czynszach w Europie znajduje się właśnie w Polsce. Są to Poznań, Polska Centralna, Góry Śląsk, Dolny Śląsk i okolice Warszawy[37].

Rynek magazynowy – wartość czynszów

Inwestycje magazynowe w Polsce osiągają też większe stopy kapitalizacji niż w innych krajach europejskich. Podczas gdy na dojrzałych rynkach wynoszą one od 3,5-3,75 proc. netto (Londyn) do 4‑4,5 proc. netto (Niemcy), w Warszawie notowane są stopy na poziomie nawet 6,25 proc. (dla obiektów typu big box)[29].

Prognozy dla rynku magazynowego

Co może wydarzyć się na rynku magazynowym w tym roku i w następnych? Sądzę, że pogłębiać będą się trendy, które już teraz dostrzegamy: wzrost ilości transakcji typu sale & leaseback, rozwój małych magazynów miejskich zamiast obiektów typu big box oraz reorganizacja łańcuchów dostaw tak, by były one krótsze i bardziej elastyczne.

Dla polskiego rynku magazynowego oznacza to wiele nowych wyzwań. Jak jednak pokazał 2020 rok, nie ma dla niego rzeczy niemożliwych. Polska jest liderem rynku Europy Środkowo-Wschodniej i kluczowym graczem na arenie europejskiej. Nasz kraj znajdzie z pewnością kolejne okazje do pokazania się jako interesujący rynek inwestycyjny i wartościowy rynek najmu powierzchni.

——

Potrzebujesz usługi magazynowania?

Źródła – rynek magazynowy

[1-3] https://www.statista.com/statistics/920233/prime-yields-of-warehouses-over-five-thousand-square-meter-in-europe-by-city/

[4,5,7-12] BNP Paribas Real Estate, “European Logistics Market”

[13,14] https://trans.info/pl/branza-magazynowa-w-europie-srodkowo-wschodnia-bije-rekordy-207019

[16-21] Rekordowe wyniki branży magazynowej w regionie CEE, w: „TSL Biznes”, nr 11/2020 (18).

[22-31] AXI IMMO, „Polski Rynek Magazynowy w I połowie 2020 r.”

[32,33,35] https://warehousefinder.pl/blog/expert-insights/warehouse-market-poland-ranks-third-in-europe/

[34] https://www.dlahandlu.pl/e-commerce/wiadomosci/jll-polska-drugim-najaktywniejszym-rynkiem-magazynowym-w-europie,93114.html

[36,37,39] https://www.axiimmo.com/raporty-i-publikacje/polska-najatrakcyjniejszym-rynkiem-magazynowym-w-europie-przewodnik-gerald-eve-axi-immo

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *