Rynek powierzchni i wyposażenia magazynów logistycznych. Bieżąca sytuacja i wyzwania

Rynek magazynowy

Według raportu Colliers „Market Insights”, podsumowującego I połowę 2022 roku, zasoby magazynowe wynosiły 25,9 milionów mkw, podaż – 2,4 mln mkw, zaś popyt aż 3,9 mln mkw. W budowie pozostawało 4,3 mln mkw, a wskaźnik pustostanów wynosił nieco powyżej 3 proc.[1]

Te dane potwierdzają, nie tylko, że Polska „magazynami stoi”, ale także że zapotrzebowanie na powierzchnie jest coraz większe. Nic dziwnego, nasz kraj leży w samym środku Europy – na głównym szlaku handlowym, który łączy Europę z Azją. Posiadamy doskonałą infrastrukturę drogową, coraz prężniej rozwijające się porty, a także nadzwyczaj dobre warunki do inwestowania – m.in. ze względu na dostęp do specjalistów i pracowników czy na konkurencyjne ceny surowców.

Ze strony inwestorów zagranicznych polski rynek nieruchomości komercyjnych od wielu lat cieszy się ogromną popularnością. W I połowie 2022 roku odnotowano 40 proc. wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych w stosunku do analogicznego okresu z 2021 roku[2], zaś największą popularnością były między innymi parki logistyczno-magazynowe (191 mln euro)[3]. Wiele z inwestycji przypadło na budowę i rozwój magazynów e-commerce – aż 7,35 mln mkw powierzchni (ponad 30 proc.) było przeznaczonych do obsługi e-commerce[4].

Lokalizacje magazynów

Najpopularniejszymi regionami, w których do tej pory rozlokowywane były magazyny do obsługi logistycznej firm były okolice Katowic, Warszawy, Łodzi, Poznania oraz Wrocławia i Zielonej Góry. Z kolei najbardziej aktywnymi rynkami pod względem podaży nowej powierzchni były województwa: dolnośląskie, łódzkie oraz wielkopolskie, gdzie dostarczono odpowiednio 448,7 tys., 353,1 tys., 351,5 tysięcy metrów kwadratowych.[5]

W wielu regionach zaczyna jednak brakować ziemi, a o ile inwestycje można rozbudowywać, nierzadko nie ma miejsca, by postawić nowe. Kurczące się banki ziemi i braki wolnych przestrzeni mogą doprowadzić do sytuacji, w której popyt znacząco podaż.

Do tej pory najwięcej magazynów lokowanych było w okolicach Warszawy, Łodzi (centralna Polska), Poznania oraz Górnego Śląska – głownie za sprawą dostępności do najlepszej komunikacji, ciągów dróg ekspresowych i autostrad, a także możliwości pozyskania pracowników z lokalnego rynku pracy. Od kilku lat obserwujemy jednak uruchamianie nowych lokalizacji w innych regionach Polski.

Do regionów, w których notujemy procentowo największą dostępność powierzchni magazynowych należą: województwo zachodniopomorskie (8,2 proc. dostępności), opolskie (6,1 proc.) oraz regiony województwa lubelskiego (5,1 proc)[6]. Dynamicznie rozwija się ponadto obszar Polski Zachodniej – jeden z najmłodszych rynków magazynowych w Polsce, który – przez wzgląd na bliskość granicy z Niemcami i na dobrą infrastrukturę – stanowi rozwiązanie dla inwestorów, którym zależy na rynkach Europy Zachodniej.

Warto odnotować także, że rozwój e-commerce wpłynął nie tylko na zapotrzebowanie na coraz większe powierzchnie, ale także na poszukiwanie dogodnych lokalizacji, zlokalizowanych bliżej centrów miast. Dzięki temu konsumenci będą mogli otrzymać towar w formule next-day-delivery lub w ciągu maksymalnie 48 godzin, a magazyny zapewnią odpowiedną ilość pracowników. A jako że brakuje przestrzeni w obrębie miast czy na ich obrzeżach, coraz więcej firm decyduje się na rewitalizację i adaptację starszych powierzchni magazynowych lub nawet produkcyjnych, ale znajdujących się w dogodnych lokalizacjach. Ten trend z pewnością będzie się pogłębiał.

Budowa czy rozbudowa magazynu?

Jednym z głównych wyzwań na rynku magazynowym jest znalezienie odpowiedniej lokalizacji, na której można postawić magazyn o dogodnej kubaturze. Klienci nie tylko wymagają, aby ich magazyn stanął w odpowiednim miejscu, ale oczekują także rozwiązań BTO (build-to-own), dzięki którym powierzchnie zostaną zaprojektowane „na miarę”. Takie rozwiązania dadzą możliwość ciągłości działania nawet w niebezpiecznych czy nieprzewidywalnych sytuacjach. Należy również wspomnieć, że coraz większą popularnością cieszą się magazyny modułowe w pełni dopasowane do indywidualnych potrzeb firm.

Ciężko jednak nie zauważyć rosnących kosztów nie tylko ziemi, ale także samej budowy. Przy coraz wyższych stopach procentowych, rośnie koszt kredytowania inwestycji, dodatkowo – obserwujemy znaczący wzrost cen materiałów i usług oraz wydłużony czas oczekiwania na nie. To wszystko sprawia, że czas budowy nowego magazynu wzrósł z 6-8 aż do 8-10 miesięcy[7].

Niemniej deweloperzy pozostają nadal bardzo aktywni. Panattoni, SEGRO, IB Logistics, MLP Group, 7R Logistics czy White Star Logistics prowadzą w Polsce ważne inwestycje, zakładając kolejne budowy, rozbudowy czy zwiększenie rocznego poziomu zawieranych umów. Jednak jak podkreślają eksperci – zauważa się, na przestrzeni dwóch ostatnich kwartałów, znaczące ograniczenie nowych inwestycji, w szczególności tzw. projektów spekulacyjnych.

Rynek magazynowy – ekologia przede wszystkim

Wymagania dotyczące ekologii w magazynie wynikają z kilku aspektów.

1 – z oczekiwań klientów, którzy chcą ograniczać ślad węglowy w swoich łańcuchach dostaw;

2 – ze strony operatorów logistycznych, którzy chcą oferować swoim klientom najwyższe standardy;

3 – ze strony pracowników, dla których komfort pracy staje się coraz ważniejszy przy wyborze pracodawcy.

Jak podaje raport „Industrial Goes Green” Cushman & Wakefield[8], świadomość najemców w zakresie eko-rozwiązań znacznie wzrosła i aż 80 proc. wymaga od deweloperów zastosowania konkretnych środowiskowych rozwiązań przed wynajmem powierzchni. Ekologiczny magazyn zaczął być must-have dla każdej nowoczesnej i świadomej firmy.

Popularność najmu powierzchni posiadających takie certyfikaty jak: BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) czy LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), które potwierdzają zaprojektowanie powierzchni zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju jest coraz większa. Z raportu Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego pt. „Zrównoważone certyfikowane budynki 2022” wynika, że tzw. zielone budynki magazynowe (czyli magazyny z certyfikatami) stanowią już w Polsce ponad 41 proc. wszystkich powierzchni.[9]

Ekologia to jednak nie tylko koszty na inwestycje, ale także olbrzymie oszczędności, które są ważne przede wszystkim przy obecnym poziomie cen. Fotowoltaika, odpowiednia izolacyjność ścian, doświetlenie dodatkowym światłem dziennym, pompy ciepła, odzyskiwanie ciepła ze sprężarek powietrza to tylko wybrane rozwiązania, które przyczyniają się m.in. do lepszej izolacji magazynu, a co za tym idzie – do oszczędności energii, a w dalszej perspektywie – do bycia tańszymi w eksploatacji.

Rozwiązania w zakresie ekologii nie tylko generują oszczędności w zużycie wody czy energii), czy dają szybszy zwrot z inwestycji, ale także wpływają na wizerunek firm, działających zwłaszcza w obszarze e-commerce. Ekologia ważna jest także na rzecz pozyskania pracowników. Stojaki czy wiaty na rowery, tereny zielone, ekologiczne meble, czy stacje ładowania pojazdów bez wątpienia stanowią atut dla firm jako pracodawców.

Nowoczesne magazyny

Problemy kadrowe, a także dynamiczny rozwój systemów z zakresu automatyzacji i robotyzacji sprawia, że zmieniają się nie tylko magazyny, ale także sposób ich budowy oraz ich wyposażenie. Aby roboty magazynowe mogły działać bez zarzutu, na przykład na określonych ścieżkach, potrzebne jest wyznaczanie szerszych ciągów komunikacyjnych; aby móc wykorzystywać Shuttle System do zwiększania przepustowości operacji magazynowych, potrzebna jest odpowiednia wysokość i kubatura – a to tylko kilka elementów w zakresie technologii automatyzacji magazynów. Roboty do wspinania się, adaptacja łączności 5G czy automatyzacja kooperatywna – wiele z elementów, które zaczynają być codziennością magazynów, zwłaszcza e-commerce, wymaga takiego projektowania przestrzeni, aby ich działalność była efektywna i niczym nie zakłócona.

[1,5,6] Colliners: Polska Market Insights | Raport I poł. 2022r.

[2] Źródło: https://eurobuildcee.com/news/53023-polska-znowu-atrakcyjna

[3] Newmark Polska: https://trans.info/pl/polski-rynek-magazynowy-rozbudowuje-sie-jak-szalony-291358

[4] E-commerce pęka w szwach, a magazyny razem z nim, Cushman&Wakefield

[7] https://www.logistyka.net.pl/aktualnosci/item/92497-eksperci-podsumowuja-sytuacje-na-rynku-magazynowym

[8] Industrial Goes Green, Cushman&Wakefield, 2020

[9] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ekologiczne-rozwiazania-w-powierzchniach-magazynowych-daja-najemcom-spore-oszczednosci-8360114.html